Как купить квартиру в ипотеку правильно

Приобретение квартиры по ипотеке дает шанс обзавестись недвижимостью многим людям, у которых нет всей суммы. Чтобы избежать возможных проблем, важно соблюсти порядок покупки квартиры в ипотеку, о нем подробно рассказывается в статье. Вы узнаете, как выбрать банк для заключения договора, подобрать жилье, собрать необходимые документы и грамотно оформить сделку.

Итак, рассмотрим процесс покупки квартиры в ипотеку детально.

Изучение программ, поиск льгот

Начать покупку квартиры в ипотеку следует с изучения предложений. Выбор программы определяет то, какие банки могут быть рассмотрены для получения кредита. Для начала необходимо выяснить, подходите ли вы под программу с государственной поддержкой, имеете ли право оформить ипотеку по сниженной ставке или военную ипотеку. Процесс покупки квартиры в ипотеку может отнять немало времени, если неправильно к нему подготовиться.

До того, как подавать заявку в кредитную организацию, нужно узнать, с какими программами работает учреждение, можно ли использовать материнский капитал в качестве первого взноса или для погашения задолженности.

Существует несколько видов государственной поддержки семьям, которые хотят стать обладателями своего жилья.

Государство может выдать субсидию или средства для начального взноса. Выгодные условия предусмотрены для молодых семей и многодетных родителей.

Сами банки тоже подготовили немало программ для семей, приобретающих квартиры в ипотеке. Если вы захотите использовать материнский капитал для ипотеки, нужно заблаговременно позаботиться об оформлении сертификата и предупредить банк о своем намерении.

Более выгодные условия банки предлагают зарплатным клиентам, которые пользуются карточкой банка или открыли в нем депозит. Именно поэтому важно уточнить все условия оформления договора и процентную ставку.

Выбор банка

Список кредитных организаций, которые работают с льготной ипотекой, утвержден Министерством финансов. Если вы не пользуетесь льготами, выбирать можно любой банк на собственное усмотрение. Обычно при выборе клиенты руководствуются такими важными показателями, как:

• Надежность кредитного учреждения;
• Качество обслуживания и удобство;
• Процентная ставка;
• Требования к заемщикам.

Одна кредитная организация может выдавать ипотечный кредит при подтверждении доходов и представлении справки о заработной плате, составленной в свободной форме. Другой банк скажет, что нужен поручитель. Важно понимать, что одному и тому же заемщику разные банки готовы будут предложить условия, которые сильно отличаются друг от друга.

Сначала изучите информацию, опубликованную на официальных сайтах банков, где обычно представлены различные оферты. Предварительные условия помогут сориентироваться.

В число лидеров по ипотечному кредитованию входят Сбербанк, а также Россельхозбанк, ВТБ и Газпромбанк. Внимательно изучите сроки кредитования, обычно они составляют до 30 лет. Процентная ставка на сегодняшний день колеблется  в пределах 8,5-10%. Первоначальный взнос составляет от 10% в больше. Уделить внимание следует:

• Максимальной сумме займа;
• Наличию дополнительных комиссий;
• Условиям досрочного погашения кредита.

Руководствуясь вышеприведенными принципами, вы сможете легко выбрать кредитное учреждение.

Подача заявки

Правила получения ипотеки на покупку квартиры включают такой этап, как подачу заявки. Форма заявки обычно размещена на сайте банка, в котом планируется получить ипотеку. После заполнения формы, банк может провести предварительное ознакомление с данными, после которого он даст ответ. Потом документы пройдут тщательную проверку.

Предварительный ответ совсем не означает 100% выдачу кредита.

Правильно купить квартиру в ипотеку можно, если хорошо подготовиться к собеседованию с сотрудниками банка, составить список вопросов и обсудить все нюансы, включая данные о ежемесячных платежах и возможности досрочного погашения кредита. Сотрудники кредитной компании вправе запросить дополнительные документы, включая справку 2-НДФЛ. Документ за текущий год необходимо взять с места работы.

В некоторых случаях кредитное учреждение запрашивает копию трудовой книги. После одобрения заявки всегда уточняйте у менеджера, сколько действует одобрение.

Выбор недвижимости

Выбор недвижимости – это один из наиважнейших моментов в процессе покупки квартиры в ипотеку. Для начала нужно определиться, собираетесь ли вы покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке жилья.

Во время прохождения собеседования в банке нужно уточнить, какие требования предъявляет учреждение к недвижимости.

Если вы приобретаете жилье по программе государственной поддержки семей с детьми, то купить можно лишь квартиру в новостройке. Материнский капитал семья вправе потратить на любое жилье.

В некоторых случаях банк может сам предложить застройщика, с которым он сотрудничает и предоставить пониженную ставку. На выбор квартиры влияет ограничение по сумме кредита. Когда вы выбираете жилье, учитывайте не только требования банка, но и свои предпочтения и пожелания. На поиск квартиры банк дает несколько месяцев. Чтобы правильно купить квартиру в ипотеку, не нужно торопиться. Выбирая вторичное жилье, учитывайте, что кредитное учреждение выдвигает свои требования к таким квартирам:

• Здание не должно быть аварийным или ветхим;
• Квартира должна быть без обременений и прописанных в ней жильцов;
• Одним из важных требований является отсутствие незаконных перепланировок.

Если вы нашли подходящий объект, можно приступать к заключению предварительного договора купли-продажи.

Сбор документов

После того, как банк одобрил вашу заявку, он дает 2-3 месяца на поиск жилья и сбор документов. Важно заранее узнать, что нужно, чтобы купить квартиру в ипотеку, и подготовить документы заблаговременно. Для оформления заявки при покупке новостройки потребуется:

• Анкета-заявка;
• Копия паспорта заемщика и созаемщиков;
• Водительское удостоверение, ИНН, медицинский полис, СНИЛС, загранпаспорт. Банк может потребовать любой второй документ;
• Справка по месту регистрации;
• Форма 2-НДФЛ;
• Свидетельство о заключении брака;
• Договор с застройщиком;
• Техническая документация на квартиру;
• Свидетельства о рождении детей.

Когда речь идет о покупке вторичного жилья, дополнительно понадобятся:

• Справки из Росреестра о том, что недвижимость без обременений;
• Документ, подтверждающий отсутствие ареста и третьих лиц, которые прописаны в квартире;
• Оценка жилья специалистом от оценочной компании, сотрудничающей с банком.

Список документов в каждом банке индивидуален. После подачи документов решение о выдаче ипотеке выносится в течение 5 рабочих дней.

Оценка недвижимости

После того, как клиент выбрал квартиру, ее следует оценить. Банк не выдает 100% от стоимости недвижимости, он может выдать лишь часть, например, это будет 80% от той суммы, которая была определена оценщиком.

Обычно банк сам дает вам данные компании, занимающейся оценкой. Каждый банк сотрудничает с определенными оценщиками. Оценка оплачивается заемщиком. Если так оказалось, что оценщик определил стоимость меньше, чем есть у вас с учетом кредита, вам может не хватить денег на оплату первого взноса. Придется искать дополнительные средства.

Оформление договоров

Когда все бумаги готовы, необходимо будет заключить договор с банком и с продавцом. По кредитному договору банк перечислит средства продавцу, с которым вы заключили договор купли-продажи. На основании этого договора необходимо зарегистрировать право собственности.

Договор купли-продажи будет содержать информацию о том, что у недвижимости есть обременение, так как вы берете ипотеку. Как только вы оформите жилье на себя и зарегистрируете право на нее в Росреестре, квартира будет оформлена в качестве залога.

До того, как заемщик заключит договор, необходимо выполнить ряд действий:

• Проверить право собственности продавца на квартиру;
• Уточнить, нет ли в ней зарегистрированных лиц;
• Важно узнать, не претендуют ли на квартиру бывшие супруги продавца или наследники предыдущего владельца;
• При покупке квартиры в строящемся доме, требуется проверить, насколько надежен застройщик. Банк окажет помощь в этом вопросе, так как он заинтересован, чтобы сделка была чистой с юридической точки зрения.

Зачастую банк сам составляет договор купли-продажи, его следует внимательно прочитать. Также клиент должен внимательно читать условия кредитного договора.

Оформление страховки

Когда квартира приобретается по ипотеке, она находится в залоге у кредитной организации. Обязательным условием сделки является страхование недвижимости. Также банк просит заемщика застраховать свою жизнь. Если с клиентом что-то произойдет, либо он потеряет право собственности, страховая компания погасит задолженность перед банком.

В обязательном порядке заемщик должен застраховать квартиру, от страхования собственной жизни или потери трудоспособности он вправе отказаться.

Но в случае отказа банк обычно повышает процентную ставку. Важно взвесить все за и против, рассчитать сумму страховки и разницу в сумме из-за повышенной процентной ставки.

После предъявления страховки кредитное учреждение оформляет с заемщиком договор и закладную на недвижимость.

Оплата недвижимости

Способы оплаты могут быть разными. Обычно средства передаются продавцу через банковский счет, либо ячейку. Продавец может взять деньги после регистрации недвижимости в Росреестре, либо до регистрации. В некоторых случаях он получает деньги лишь после оформления необходимых документов. Условия можно уточнить в банке.

Заемщик никогда не получает ипотечный кредит на руки. Банк сам предпочитает проводить расчеты с продавцом.

Регистрация

Оформление квартиры в ипотеку подразумевает регистрацию права собственности в Росреестре. В этом государственном органе регистрируется договор с продавцом, а также ипотечный договор с банком. Обычно регистрация занимает не более 5 дней. При подаче документов в МФЦ срок регистрации увеличится с 5 до 7 дней.

Если договор был оформлен у нотариуса, регистрация может занять всего лишь 1 день.

Срок регистрации отсчитывается со следующего рабочего дня после подачи пакета документов. Госпошлина за регистрацию составляет 2000 рублей. Как только право собственности будет оформлено, можно регистрировать жильцов в квартире. Владелец вправе указать недвижимость в завещании, но продать ее без ведома банка не получится.

Выплата долга

После покупки квартиры в ипотеку заемщик начинает выплачивать кредит. Обычно выплата происходит равными платежами, но в некоторых случаях банки устанавливают другой способ погашения кредита. Платежи при этом отличаются по размеру и уменьшаются к концу срока ипотечного кредитования.

Досрочное погашение кредита возможно. Если клиент погашает не всю сумму, он имеет право на проведение перерасчета процентов. Раньше банки штрафовали заемщиков при полном досрочном погашении, но государство запретило препятствовать преждевременному возвращению долга.

Возврат налога с покупки квартиры в ипотеку

Если человек впервые приобретает квартиру в ипотеку, он имеет право вернуть часть суммы в виде налогового вычета. Размер вычета зависит от стоимости квартиры. Он предоставляется на следующий год на основании декларации 3-НДФЛ.

В текущем году получить вычет можно, взяв декларацию в налоговой. Далее его нужно предоставить в бухгалтерию предприятия. где трудоустроены. Таким образом, вы получаете вычет на работе. Он выдается в виде освобождения от налогов на определенную сумму.

Заключение

Приобретение квартиры в ипотеку имеет свои плюсы и минусы. Среди плюсов необходимо отметить:

• Возможность получить жилье сразу;
• Человек становится собственником жилья;
• Ежемесячные выплаты сравнимы с платой за аренду квартиры, которая никогда не будет вашей;
• Государство возвращает налог;
• Можно выбрать подходящий срок кредита;
• Банк тщательно проверяет квартиру, а также застройщика;
• Ипотека выгоднее накоплений, так как деньги ежегодно обесцениваются;
• Заемщик может досрочно погасить сумму.

У ипотеки есть и недостатки:

• Недвижимость находится в залоге, и для продажи квартиры потребуется разрешение от банка;
• Приходится переплачивать проценты;
• Ипотечный договор не так просто оформить, как кажется.

Выгода ипотеки зависит от конкретного случая и условий, предоставляемых кредитной организацией. Очень важно выбрать подходящий банк с наилучшими условиями кредитования.